Wer eine neue Wohnung sucht, wird früher oder später dieselbe Frage stellen: Ist der verlangte Mietpreis gerechtfertigt? Besonders in den Engpassmärkten München, Hamburg oder Berlin klaffen Angebot und Wirklichkeit oft weit auseinander. Vermieter wissen das und setzen ihre Einstiegspreise häufig jenseits des Markdurchschnitts an. Wer sich nicht mit verläßlichen Vergleichszahlen auskennt, unterschreibt schnell einen Mietvertrag, den er später bereut.
Der folgende Ratgeber zeigt, welche Faktoren tatsächlich die Miethöhe bestimmen, wie rechtliche Instrumente zur Einschätzung genutzt werden können und wo bei der Besichtigung die entscheidenden Punkte liegen.
Was den Mietpreis wirklich bestimmt
Der Mietpreis einer Wohnung ergibt sich aus mehreren messbaren Faktoren, die zusammenwirken. An erster Stelle stehen die Makro- und Mikrolage. Die wichtigen Faktoren sind weniger Stadtbezirk und Verkehrsanbindung, sondern vielmehr die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünanlagen. Selbst eine Wohnung im gleichen Hause kann je nach Geschoss oder Lage am Markt verschieden unterschiedlich bewertet sein.
Auf der Ebene des Objektes haben folgende Merkmale hauptsächlich Einfluss auf den Preis:
-Baujahr und Modernisierungsgrad (Heizungsanlage, Fenster, Außenwanddämmung, etc.)
-Ausstattung (Einbauküche, Fußbodenheizung, Aufzug, etc.)
-Wohnfläche in m² und Grundrissqualität
-Energieeffizienzklasse nach aktuellem Energieausweis
Energieeffizienz wird seit der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2023) immer wichtiger. Wohnungen mit schlechter Dämmung (Klasse F, G oder H) können trotz deutlich niedrigerer Kaltmiete damit über hohe Nebenkosten teurer werden als besser gedämmte Angebote.
Rechtlicher Rahmen zur Mietpreisbewertung
In Deutschland gibt es zahlreiche gesetzliche Regelungen, die Mietern bei der Einschätzung der Preise helfen.
Wichtigstes Instrument ist der sogenannte qualifizierte Mietspiegel. Er wird gemäß § 558c BGB von den Gemeinden oder von Interessenverbänden gemeinsam erstellt und gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die mittlere Miete, die in Gemeinden für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder verändert wurde. Für Interessenten ist das ein guter Anhaltspunkt, ob ein konkretes Angebot im normalen Bereich liegt oder deutlich darüber.
In Städten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) darf die Angebotsmiete bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es für Erstvermietung nach umfassender Modernisierung und Neubauten. Wer prüfen möchte, ob sein Angebot über diesem Limit ist, sollte den Mietspiegel seiner Stadt zu Rate ziehen und die Merkmale der Wohnung möglichst genau einordnen.
Wo es keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, können Mieter auf Mietdatenbanken (§ 558e BGB), Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen zurückgreifen. Diese sind jedoch mühsamer zu nutzen und im Streitfall nicht so gerichtsfest.
Besichtigen und Vertrag: Eingecheckt.
Bevor es zur Unterschrift kommt, empfiehlt sich eine systematische Durchsicht. Zunächst unbedingt den Energieausweis einsehen, den der Vermieter nach § 80 GEG bei der Besichtigung vorlegen muss. Fehlt er oder wird er verweigert, dann ist das ein Alarmsignal.
Beim Rundgang durch die Wohnung sind besonders zu beachten:
-Feuchtigkeitsflecken oder Schimmel in Ecken und an Außenwänden
-Zustand der Heizungsanlage und Alter des letzten Hydraulikabgleichs
-Fensterqualität (Einfach-, Zwei- oder Dreifachverglasung)
-Schallschutz bei Mehrfamilienhäusern, insbesondere in Altbauten
Zwei Dinge im Mietvertrag müssen besonders beachtet werden: erstens die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres, wenn sie vorliegt, die liefert Rückschlüsse auf die tatsächlichen Nebenkosten. Zweitens die Regelungen zu Schönheitsreparaturen. Der Bundesgerichtshof hat starre Renovierungsklauseln in mehreren Urteilen (zuletzt BGH VIII ZR 185/14) für unwirksam erklärt, dennoch findet man sie nach wie vor in Mietverträgen.
Wer all das abhakt, tut keine Bauchentscheidung, sondern eine informierte. Im Mietmarkt gibt es selten Schnäppchen, aber auch keine so großen Fallen für den, der weiß, worin er sein Angebot einordnen kann.
